Autore : Angiolo Tavanti
Pubblicato il : 25-10-2025
Le condizioni abitative degli over-59 a Bologna e le ricadute su patrimonio pubblico e locazioni turistiche.
L’indagine promossa dalla Fondazione del Monte di Bologna e Ravenna (con SCS Consulting e SWG) fornisce uno scatto netto della condizione abitativa della popolazione over-59 nella Città metropolitana di Bologna e apre scenari chiave per la gestione del patrimonio pubblico e le politiche sulle locazioni brevi a uso turistico. Il report mostra tre elementi strutturali: invecchiamento demografico rapido, elevata incidenza di appartamenti occupati da persone anziane e una composizione familiare orientata verso nuclei molto piccoli (molti single o coppie). Oggi «quasi un cittadino su tre ha più di 59 anni» e lo scenario ISTAT proiettato al 2050 porta gli over-59 a 412.656 (38,8% della popolazione metropolitana). Già oggi il 35% del patrimonio abitativo è occupato da residenti over-59; tra venticinque anni questa quota potrebbe superare il 40%. (Dati Fondazione del Monte / report di analisi).
I numeri implicano conseguenze pratiche. Nel campione, il 74% dichiara di vivere in abitazione di proprietà senza mutuo, solo l’1–2% in edilizia pubblica (ACER) e circa il 9% in affitto. Molti immobili sono quindi «ancorati» a proprietari anziani: ciò produce un doppio problema per le politiche urbane — da una parte la difficoltà a liberare patrimonio immobiliare verso nuclei più giovani, dall’altra la presenza di alloggi non adeguati (accessibilità, barriere architettoniche, dimensioni e gestione dei servizi) rispetto ai bisogni della quarta età.
Ricadute sulla gestione del patrimonio pubblico. Il fenomeno impone a Enti locali e gestori (ACER, Comune, soggetti del terzo settore) di ripensare:
•inventario e riqualificazione: censire le unità abitative sottoutilizzate o mal adattate e prioritizzare interventi di adeguamento per accessibilità e servizi domiciliari;
•destinazione d’uso dinamica: convertire una quota di patrimonio pubblico o convenzionato in soluzioni intermedie (co-housing assistito, piccoli nuclei protetti) per rispondere alla domanda di assistenza senza ricorrere solo a RSA intensive;
•regole di assegnazione più flessibili: introdurre criteri che favoriscano progetti integrati (abitare + servizi) e agevolino il turnover di alloggi occupati da anziani autosufficienti ma in case troppo grandi.
Impatti sulle politiche sulle locazioni brevi (uso turistico). Bologna, centro universitario e meta turistica, ha già sperimentato la competizione fra mercato turistico e domanda residenziale. Quando il patrimonio privato centrale è sottratto ai residenti per affitti brevi, la pressione sui canoni e sulla disponibilità di alloggi stabili aumenta, colpendo anche gli anziani con redditi fissi o che necessitano di soluzioni abitative vicine a servizi familiari. La ricerca segnala la forte presenza di anziani che vivono isolati o con limitata rete assistenziale: una contrazione dell’offerta residenziale a lungo termine aggraverebbe queste fragilità.
Una proposta operativa: integrazione assistita tra cohousing e locazioni brevi. È possibile progettare soluzioni miste che coniughino sostenibilità sociale ed economica:
1.Co-housing assistito: micro-comunità di anziani (o intergenerazionali) in cui alloggi privati sono affiancati da spazi comuni (cucina condivisa, sala attività, infermeria di quartiere) e servizi di assistenza modulare (visite infermieristiche, telemonitoraggio). Questi progetti riducono isolamento, ottimizzano spazi e generano economie di scala sui servizi.
2.Locazioni brevi integrate: una quota controllata di alloggi nello stesso edificio o nell’ambito del progetto (es. unità più piccole ristrutturate al piano terra o affacci su ingresso separato) può essere destinata a ospitalità turistica regolata. I proventi derivanti dalle locazioni brevi possono finanziare i servizi comuni (assistenza diurna, pulizie, manutenzione). Questo modello stabilisce un equilibrio tra redditività e coesione sociale.
3.Condizionalità licenze e incentivi: nuove autorizzazioni per locazioni brevi dovrebbero privilegiare progetti che dimostrino integrazione con servizi sociali — ad esempio licenze «vincolate» a schemi di co-housing o a contributi a un fondo comunale per l’adattamento abitativo degli anziani. Le licenze potrebbero essere dislocate preferibilmente in aree dove l’impatto sul mercato residenziale è minore (periferie rigenerate, corridoi turistici secondari), evitando concentrazioni nel centro storico che sottraggono alloggi stabili.
Modalità amministrative e governance (sintesi pratica)
•bandi comunali per conversione di alloggi pubblici/privati in cohousing con requisiti di inclusività;
•incentivi fiscali e sussidi per proprietari che aderiscono a modelli di affitto ibrido (parte residenziale a lungo termine + quota controllata per turismo);
•criteri di rilascio autorizzazioni turistiche legati a standard sociali (presenza di servizi comuni, piano di inclusione, monitoraggio occupazionale);
•indicatori e verifiche tempo per tempo: percentuale di anziani che mantengono autonomia, numero di alloggi convertiti, contributo delle locazioni brevi ai servizi sociali.
Il report della Fondazione del Monte fotografa un passaggio demografico che richiede risposte abitative complesse: la leva delle locazioni brevi non va demonizzata ma governata. Modelli ibridi — cohousing assistito finanziato anche da flussi turistici regolati — possono trasformare la pressione sul mercato in opportunità per creare abitare sostenibile e servizi di prossimità, a patto che il Comune e i gestori pubblici disegnino regole chiare di rilascio delle licenze, dislocazione territoriale e vincoli di integrazione sociale.
